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経済ジャーナリスト 堀 浩司 の “経済コメント”

全国平均地価16年ぶり上昇と二極分化

地価が上昇した内容は
03.22国土交通省発表 公示地価(2007.01.01) 公共事業用地の取得や補償に使われる価格
ポイント (1)16年間下がり続けていた地価が上昇に転じた
     (2)上昇に転じたところと、下落が続いているところとの二極化が明確に
〜全国ベースで、全用途前年比0.4%、商業地2.3%、住宅地0.1%と上昇に転じた〜
〜昨年8.01に国税庁から発表された路線価でも14年ぶりに上昇に転じ変動率+0.9%〜

◎ マンション・オフィス需要が堅調な東京、大阪、名古屋の三大都市圏がけん引役
  商業地8.9%(東京都14.0%、大阪府10.3%)、住宅地2.8%
◎ 地方中核都市でも、地価反転
  商業地 福岡市12.9%、仙台市10.8%、広島市2.0%(16年ぶり)
◎ 地方圏全体 全用途15年連続下落△2.8%
  島根、香川、高知、鹿児島の4県 住宅地の下落率拡大
◎ 広島 全用途平均△2.3% 下落幅縮小
  住宅地 広島市中区(+2.9%) 16年ぶり上昇 マンション需要 県全体△2.5%
  商業地 広島市内16年ぶり上昇 オフィス需要、不動産投資ファンド流入 県全体△1.6%
◎ 全調査地点(30,000ポイント)のうち上昇地点の比率 住宅地37.7%、商業地43.1%
  国土交通省「一部地域の上昇が全体を押上げている」 地価動向の二極化

地価が上昇した原因〜底をうった日本経済を背景に
(1)海外からの巨額の不動産投資資金の流入〜外資が日本の不動産を狙う要因
◎ イールドギャップ(不動産投資利回り−借入金利)借入金利を差引いた利回り
  東京2%、ロンドン0.3%、香港△0.3%、上海1.3%
◎ 15年間の住宅価格 ニューヨーク、ロンドン右肩上がり ← 東京右肩下がり⇒上る可能性大
◎ 1985年以来の実効レート円安状態 いずれ円高 海外投資家にとって為替差益獲得可能
  不動産ファンド市場規模 2006年末 11兆5千億円(2年で2.6倍増)
(2)マンション用地の不足
マンション市場も二極化
 首都圏
   都区部や横浜などの人気エリア 売り渋り 2年前に比べて4割以上値上がりした物件も
 千葉、埼玉県郊外部
   売れ残り急増 2007.02前年同月比在庫 埼玉32.7% 千葉164.3%

地価の上昇により、日本経済はどうなる
企業 含み益によりバランスシートの改善 金融機関貸し出し緩和
                    借入企業の担保価値増加
                    株価の上昇
家計 住宅購入、買換え駆け込み需要、心理的効果による消費マインド改善
2006年の地価上昇効果 名目GDP +1.2兆円、+0.25%(全体6.5兆円、+1.3%)

〜第一生命経済研究所〜

この先、地価はどうなる
バブル経済の再来はない 収益性を計算して取引が計算されている
◎ 日本の土地資産の総額 1200兆円(ピーク時の半分)
  バブルピーク時(91年)と比べて 商業地約3割 住宅地約半分
◎ 東京都区部の利回り
  土地バブルの80年代 △3%台
  土地の収益力で見れば損な買い物だが、右肩上がりの土地神話が投機を生んだ
  昨年        +3%弱

私たちの暮らしは、地価の上昇によってどうなるのか
地価の上昇を我々の暮らしからどう考えればいいのか

 東京都港区六本木では、月額500万円の超高級マンションも出現する一方、
 人口減少を続ける地方圏では地価の下落が続いている

 都市と地方の様々な格差(医療、産業、高齢化、地方財政)の結果が、地価にも現れている

 実需を生む人や企業を集める創意工夫がなければ人口が流出し地価が下がり続ける

 ますます、広がりつつある格差の是正には、地方だけの力ではなかなか及ばない
 人として、心に潤いの持てる生活を送れる地方の都市部との便利さの格差の広がりを
             これ以上拡大させないための国の施策を求める必要があるのでは

(RCC中国放送(広島)「寺内優のおはようラジオ」2007年04月06日ON AIR)

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